Un colocataire ne paie plus sa part du loyer : quels recours pour le propriétaire ?

Première étape : relire le bail avant de relancer tout le monde

Une même absence de paiement peut produire trois situations juridiques très différentes.

Ce contrôle évite une erreur fréquente : réclamer la totalité de la dette aux colocataires restants alors que le bail ne contient aucune clause de solidarité.

Le type de bail détermine aussi la façon de documenter les sommes effectivement réglées. En colocation, il faut notamment savoir s’il faut remettre une quittance à chaque colocataire ou une quittance pour l’ensemble du logement, et distinguer cette situation d’un paiement seulement partiel.

Bail unique avec clause de solidarité : que peut réclamer le propriétaire ?

Avec une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu du paiement de l’ensemble du loyer et des charges dus au bailleur.

Si l’un d’eux ne paie plus sa part, le propriétaire peut donc demander à un ou plusieurs colocataires solidaires de régler la somme manquante, sans attendre que la dette augmente.

Pour le fonctionnement complet de cette clause, consultez notre guide sur la clause de solidarité en colocation.

Colocataire ne paie plus sa part du loyer sans solidarité : qui doit payer ?

Non, pas sur le seul fondement du bail. Lorsque le contrat unique ne prévoit pas de solidarité, chaque colocataire reste redevable de sa propre part du loyer et des charges.

Le propriétaire doit alors cibler le colocataire défaillant et, selon le dossier, sa caution ou la garantie qui couvre son engagement.

Même si les autres colocataires ne peuvent pas être contraints à payer sa part en l’absence de solidarité, le bailleur constate bien un défaut de paiement dans le cadre du contrat unique. Si la dette persiste et qu’une résiliation est envisagée, la procédure doit donc être préparée avec soin à l’égard des cotitulaires concernés.

Et avec des baux individuels par chambre ?

La situation est plus simple : chaque colocataire dispose de son propre contrat et le montant de son loyer est indiqué dans ce bail.

Si un occupant ne paie plus, les autres colocataires ne sont pas solidaires de sa dette. Le propriétaire traite l’impayé sur le seul contrat concerné.

Que faire quand un colocataire ne paie plus sa part du loyer ?

Quand un colocataire ne paie plus sa part du loyer, le propriétaire ne doit pas attendre plusieurs mois pour clarifier la situation.

1. Vérifier le montant : rapprocher le loyer attendu du paiement réellement reçu.
2. Identifier le débiteur : déterminer quel colocataire n’a pas payé sa part.
3. Relancer par écrit : demander le règlement rapidement et conserver la réponse.
4. Vérifier la solidarité : savoir si les autres colocataires peuvent être sollicités.
5. Contrôler les garanties : caution, Visale ou assurance éventuelle.
6. Formaliser : si l’impayé persiste, passer à une démarche plus formelle sans laisser grossir la dette.

Pour la procédure générale d’impayé, consultez notre guide principal sur que faire lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer.

Colocataire ne paie plus sa part du loyer : peut-on appeler sa caution ?

Oui, si un acte de cautionnement valable couvre les dettes du colocataire concerné.

La portée de l’engagement dépend de l’acte signé. En colocation, il est particulièrement important de vérifier quel colocataire est garanti et si la caution est simple ou solidaire.

Avec un bail unique comportant une solidarité, la rédaction de la caution peut également élargir la portée de l’engagement. Le bailleur doit donc relire l’acte au lieu de supposer que tout garant couvre automatiquement tout le groupe.

Et si le dossier est couvert par Visale ?

Si Visale couvre le bail ou le colocataire concerné, le propriétaire doit respecter les conditions et délais du dispositif pour déclarer l’impayé.

Il ne faut pas attendre que la dette devienne importante pour vérifier le contrat de cautionnement et le dossier actif.

Retrouvez les seuils et la procédure dans notre guide : quand et comment déclarer un impayé à Visale.

Quand passer au commandement de payer ?

Si les relances et solutions amiables n’aboutissent pas, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice dans le cadre de la clause résolutoire du bail.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit actuellement un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux avant que la clause résolutoire puisse produire effet.

Lorsqu’une caution garantit les obligations du locataire, l’article 24 prévoit aussi que le commandement lui soit signifié dans les quinze jours suivant sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut notamment être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

En pratique, demandez au commissaire de justice de vérifier la liste exacte des cotitulaires et cautions à viser selon le bail et les actes de cautionnement.

Le bailleur peut-il exclure uniquement le colocataire qui ne paie pas ?

Il ne faut pas « supprimer » un colocataire du bail ou reprendre sa chambre unilatéralement parce qu’il ne paie plus.

En bail unique, la situation doit être gérée dans le cadre du contrat collectif et de la procédure applicable. Avec un bail individuel, l’action porte sur le contrat du colocataire défaillant.

Le propriétaire doit donc distinguer la recherche du paiement, l’activation d’une garantie et l’éventuelle résiliation du bail : ce sont trois sujets différents.

Quelles preuves conserver ?

Une dette de loyers ou charges locatives peut en principe être réclamée pendant trois ans. Cela ne justifie pas d’attendre : plus l’impayé est traité tôt, plus les options amiables restent ouvertes.