Révision annuelle du loyer avec l’IRL: calcul et notification
Révision annuelle du loyer : vous êtes bailleur et vous souhaitez appliquer l’IRL au prochain anniversaire du bail. Quel indice choisir, comment calculer le nouveau loyer et à quelle date prévenir le locataire sans risque de rétroactivité ?
La révision IRL dépend d’une clause contractuelle, d’un trimestre de référence, d’une date précise et des restrictions énergétiques. Elle ne doit pas être confondue avec une hausse du loyer à la relocation ou avec une régularisation des charges.
Voici une méthode en cinq vérifications, un calcul fondé sur les indices officiels de 2026, un modèle de courrier et les erreurs à éviter pour documenter correctement la hausse éventuelle.
Révision annuelle du loyer : la réponse rapide
La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Le bail d’habitation doit prévoir une clause de révision ; celle-ci s’applique, en principe, une fois par an à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. La hausse maximale résulte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) applicable au bail.
Le bailleur doit demander la révision dans l’année qui suit la date prévue. S’il agit plus tard dans cette fenêtre, la hausse n’est pas rétroactive et ne s’applique qu’à partir de la demande. À l’expiration de l’année, la révision correspondante est perdue.
En métropole, la révision est interdite pour les logements classés F ou G concernés par le gel légal. Vérifiez également le DPE, la région du logement, la clause contractuelle et le trimestre de référence avant tout calcul.
Les cinq vérifications avant d’augmenter un loyer avec l’IRL
Une hausse mathématiquement correcte peut être juridiquement inapplicable. Pour cette raison, le contrôle du bail précède le calcul.
- Clause : la révision annuelle du loyer est-elle expressément prévue au contrat ? Sans clause, pas de révision ordinaire en cours de bail fondée sur l’IRL.
- Date : quelle date de révision a été convenue ? À défaut de date, c’est normalement l’anniversaire du bail.
- Trimestre : quel IRL a été retenu dans le bail ? S’il n’est pas indiqué, reportez-vous au dernier indice publié lors de sa signature.
- Éligibilité énergétique : un DPE F ou G peut interdire la révision, selon la date et le territoire concernés.
- Délai : la demande est-elle faite dans l’année suivant la date de révision ? Sinon, la révision de cette échéance est perdue.
Cette procédure concerne la révision annuelle du loyer d’un bail en cours. Elle ne traite ni la fixation d’un loyer à la relocation, ni la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement, qui suivent d’autres règles.
Quel trimestre IRL faut-il prendre pour réviser le bail ?
L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il ne faut pas prendre systématiquement l’indice le plus récent au moment où l’on ouvre le site : c’est le trimestre contractuellement applicable qui commande la comparaison avec le même trimestre de l’année précédente.
| Si le bail précise… | Indice de référence à comparer | Point de vigilance |
|---|---|---|
| « IRL du 3e trimestre » | T3 de l’année de révision et T3 précédent | Ne pas mélanger T2 et T3 |
| « IRL du 1er trimestre » | T1 de l’année de révision et T1 précédent | Vérifier la date de publication |
| Aucun trimestre précisé | En principe, le dernier IRL publié à la signature, puis le même trimestre chaque année | Conserver une copie du bail et la source de l’indice |
Au 3 novembre 2026, l’INSEE a publié l’IRL du 3e trimestre 2026 à 148,06 pour la métropole, contre 145,77 au 3e trimestre 2025, soit une évolution annuelle de 1,57 %. Ces valeurs ne s’appliquent que si le bail renvoie au trimestre correspondant et si la révision est autorisée.
Depuis 2022, l’INSEE publie des séries spécifiques pour la Corse et les collectivités relevant de l’article 73 de la Constitution. Un calcul fait avec le tableau métropolitain ne doit pas être appliqué automatiquement à un bien situé dans ces territoires.
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Calculer la révision annuelle du loyer : formule et exemple
La formule de calcul d’une révision IRL est simple, à condition d’utiliser le loyer hors charges et deux indices appartenant au même trimestre :
Nouveau loyer hors charges = loyer actuel hors charges × IRL nouveau ÷ IRL de référence de l’année précédente.
Exemple réaliste : un bail d’habitation en métropole a été signé le 1er novembre 2025, avec une clause de révision annuelle utilisant l’IRL du 3e trimestre. Le logement est éligible à la révision et le loyer hors charges est fixé à 950 €, auquel s’ajoutent 80 € de provisions pour charges.
| Élément | Valeur retenue | Lecture du calcul |
|---|---|---|
| Loyer mensuel hors charges initial | 950,00 € | Montant de départ, hors provisions sur charges. |
| IRL T3 2025 | 145,77 | Indice de référence de l’année précédente. |
| IRL T3 2026 | 148,06 | Indice du même trimestre pour l’année de révision. |
| Calcul | 950 × 148,06 ÷ 145,77 | Loyer initial × nouvel indice ÷ indice précédent. |
| Nouveau loyer hors charges | 964,92 € | Montant obtenu, sous réserve des conditions de révision. |
| Hausse mensuelle | 14,92 € | Différence entre le nouveau loyer et 950,00 €. |
| Total avec provisions inchangées de 80 € | 1 044,92 € | 964,92 € de loyer + 80 € de provisions sur charges. |
Les indices proviennent de la publication officielle de l’INSEE du 15 octobre 2026. L’exemple est établi pour la métropole et une première révision à la date prévue par le bail. Il ne suppose aucune modification automatique des provisions sur charges : leur éventuel ajustement relève d’une autre justification.
Quand demander la révision : date anniversaire et délai d’un an
La révision doit respecter la date prévue au bail ou, si aucune date spécifique n’a été fixée, la date anniversaire du contrat. Le bailleur dispose d’un an à compter de cette date pour manifester sa volonté d’appliquer la révision. Il ne peut pas récupérer rétroactivement les mois écoulés avant cette manifestation.
Deux chronologies à distinguer
- Demande à la date prévue : un bail révisable le 1er novembre 2026 peut appliquer le nouveau montant à cette date si le propriétaire en a fait la demande régulièrement.
- Demande tardive : si la demande n’est faite que le 1er février 2027, la hausse n’est pas récupérable pour novembre, décembre et janvier ; elle s’applique à partir de la demande selon les règles légales.
- Demande après l’année : passée la fenêtre légale d’un an, la révision de cette échéance ne peut plus être récupérée.
Le rappel au calendrier est donc aussi important que le calcul. Dans un portefeuille de plusieurs logements, associez à chaque bail sa date de révision, son trimestre IRL, son DPE et la preuve de la notification envoyée.
Comment notifier la révision annuelle du loyer au locataire ?
Un courrier clair réduit les contestations. La loi n’impose pas une formule unique de lettre pour cette démarche, mais le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il a manifesté sa volonté de réviser dans le délai applicable. Un envoi traçable, notamment recommandé avec accusé de réception, est prudent en cas de litige.
Modèle de courrier de révision IRL — à personnaliser
Objet : Révision annuelle du loyer — logement situé [adresse]
Madame, Monsieur,
Conformément à la clause de révision figurant dans notre contrat de location signé le [date], je vous informe de l’application de la révision annuelle du loyer à compter du [date de demande ou date applicable].
Le loyer mensuel hors charges actuellement fixé à [ancien loyer] € est révisé selon l’indice de référence des loyers du [trimestre] publié par l’INSEE : indice ancien [valeur], nouvel indice [valeur].
Calcul : [ancien loyer] × [nouvel indice] ÷ [ancien indice] = [nouveau loyer] €.
Le nouveau montant mensuel hors charges est ainsi de [nouveau loyer] €. Les provisions pour charges demeurent de [montant] €, sauf information distincte et justifiée. Le total demandé sera donc de [total] € à compter de la date applicable.
Je reste à votre disposition pour tout échange sur ce calcul. Cordialement, [nom du bailleur].
Conservez la copie du courrier, les indices utilisés, la date et la preuve de réception ou d’envoi, ainsi que le bail contenant la clause. Ces éléments rejoignent les documents à conserver par le propriétaire pendant la location.
DPE F ou G : peut-on toujours appliquer l’IRL ?
Non, pas dans les cas concernés par le gel légal. En métropole, pour les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, la révision annuelle est interdite si le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Dans les territoires d’outre-mer concernés, le dispositif s’applique selon la date et les règles spécifiques, notamment à compter du 1er juillet 2024.
Le résultat d’une formule IRL, même exact, ne crée aucun droit à augmentation si cette interdiction s’applique. Avant d’envoyer le courrier, vérifiez la classe énergétique, la validité du DPE et les dates du contrat. Si le dossier présente une situation ancienne ou atypique, demandez un avis à l’ADIL.
« L’IRL a augmenté de 1,57 %, donc tous mes loyers augmentent de 1,57 %. » Ce taux décrit un indice métropolitain sur un trimestre donné, pas un droit automatique et universel à augmenter chaque loyer.
Le calcul change-t-il pour une location meublée ou avec charges au forfait ?
La révision annuelle du loyer principal peut s’appliquer à une location nue ou meublée si les conditions légales et contractuelles sont réunies. Pour les charges payées sous forme de provisions, le montant des avances et la régularisation répondent à des règles distinctes : ne confondez pas leur suivi avec la hausse IRL du loyer hors charges.
En location meublée, lorsque les charges sont au forfait, le forfait peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal, conformément aux règles applicables. Cela ne transforme pas le forfait en provisions et n’ouvre pas un droit à régularisation au réel.
Pour bien distinguer les deux régimes de charges au moment du bail, consultez notre guide sur les charges forfaitaires et provisions en colocation. Il traite ce choix contractuel ; le présent article reste concentré sur la révision du loyer par l’IRL.
Les erreurs les plus fréquentes dans une révision IRL
- Utiliser le trimestre IRL le plus récent au lieu de celui prévu au bail.
- Prendre des indices de deux trimestres différents.
- Réviser un loyer sans clause contractuelle le permettant.
- Appliquer la hausse à un logement F ou G concerné par le gel légal.
- Calculer sur le loyer charges comprises alors que les charges sont en provisions.
- Réclamer rétroactivement plusieurs mois alors que la demande a été formulée tardivement.
- Oublier de dater et conserver l’information adressée au locataire.
- Confondre révision annuelle IRL, relocation et réévaluation au renouvellement du bail.
Un suivi administratif rigoureux évite que plusieurs dates et séries d’indices se mélangent. Notre guide sur les tâches répétitives de gestion locative rappelle l’intérêt d’un calendrier et d’un classement centralisé.
Que faire maintenant ?
Reprenez le bail et confirmez la clause, la date annuelle, le trimestre IRL applicable et le DPE. Vérifiez ensuite les deux indices officiels de l’INSEE, réalisez le calcul sur le loyer hors charges, arrondissez au centime et adressez un courrier daté, compréhensible et traçable. Classez la preuve de notification avec la version du contrat utilisée.
Ne modifiez ni les sommes dues pour des périodes antérieures à la demande, ni les provisions sans justification distincte. Pour les prochaines années, programmez un rappel avant la date contractuelle afin de contrôler les indices dès leur publication.
Questions fréquentes
La révision annuelle du loyer est-elle obligatoire ?
Non. Elle n’est pas automatique et suppose notamment une clause de révision prévue au contrat. Le bailleur peut décider de ne pas la demander.
Quel IRL choisir pour augmenter un loyer ?
Il faut utiliser le trimestre de référence indiqué dans le bail, ou à défaut le dernier indice publié à la signature, puis le comparer au même trimestre de l’année précédente.
Quel est l’IRL du troisième trimestre 2026 ?
Pour la métropole, l’IRL du troisième trimestre 2026 est de 148,06, contre 145,77 au troisième trimestre 2025. Des séries spécifiques existent pour la Corse et les territoires d’outre-mer concernés.
Peut-on demander une augmentation de loyer avec plusieurs mois de retard ?
Le bailleur dispose d’un an après la date de révision prévue. La révision demandée en retard dans cette fenêtre n’est pas rétroactive ; au-delà d’un an, la révision correspondante est perdue.
Peut-on appliquer l’IRL à un logement classé F ou G ?
La révision est interdite pour les baux et territoires concernés par le gel légal lié au DPE F ou G. Vérifiez notamment la date de conclusion ou de reconduction du contrat.
Faut-il envoyer une lettre recommandée au locataire ?
La loi n’impose pas de modèle de lettre unique pour la demande ordinaire de révision, mais un écrit clair et traçable est recommandé pour prouver sa date et son contenu.
Conservez la preuve de vos révisions et notifications
Suivez vos loyers, vos échéances, vos documents contractuels et vos échanges dans une organisation simple.
Sources officielles et références
- INSEE — IRL du 3e trimestre 2026 et comparaison avec 2025
- INSEE — Calcul d’une révision de loyer et choix du trimestre
- Service Public — Indice de référence des loyers, conditions et délais
- Service Public — Révision du loyer en location meublée et calcul
- Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision)